Decydując się na wynajmowanie domku letniskowego lub sezonowy wynajem pokoi dla letników musimy liczyć się z tym, że będziemy zobowiązani do założenia działalności gospodarczej. Wynajmując przez cały rok mieszkanie rozliczamy się z fiskusem według uproszczonych zasad, bez konieczności zakładania działalności - jest to tak zwany najem prywatny. Szczegółowo opisałam to w dwóch poprzednich numerach KR. Jeżeli jednak zaczniemy wynajmować sezonowo pokoje lub domki letniskowe, musimy zgłosić tego typu usługi do ewidencji działalności gospodarczej.

Podobnie jak przy wynajmie mieszkania tu również mamy możliwość wyboru pomiędzy różnymi formami opodatkowania dochodów.

Jeśli wybierzemy opodatkowanie według zasad ogólnych podstawą opodatkowania będzie dochód, czyli od faktycznie otrzymanego przychodu mamy możliwość odjęcia poniesionych kosztów. Od w ten sposób ustalonego dochodu obliczamy podatek w wysokości 18% lub 32%. Podatek wpłacamy w formie zaliczki do urzędu skarbowego do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliśmy przychód z najmu. Kosztami uzyskania przychodów w tym wypadku mogą być wydatki poniesione na wyposażenie domku lub pokoi, zakup pościeli, mebli, wyposażenia kuchni, opłaty za media.

Wybierając opodatkowanie według zasad ogólnych nie musimy w ciągu roku składać żadnych oświadczeń o wyborze opodatkowania. Na koniec roku podatkowego rozliczamy nasze dochody na formularzu PIT-36. Mamy na to czas do 30 kwietnia. Na formularzu tym przedstawiamy wszystkie dochody, jakie osiągnęliśmy w danym roku rozliczane według skali podatkowej - mogą to być m.in. przychody ze stosunku pracy czy uzyskiwanej emerytury.

Drugą formą, jaką możemy wybrać, aby opodatkować usługi krótkotrwałego zakwaterowania jest forma ryczałtu ewidencjonowanego. Należy jednak pamiętać, że w tym wypadku musimy zgłosić to do urzędu skarbowego. Jeśli rozpoczynamy taki wynajem w trakcie roku podatkowego, mamy czas na zgłoszenie do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliśmy pierwszy przychód. Jeżeli chcemy przejść na tę formę od nowego roku, mamy czas na zgłoszenie naszej decyzji do 20-go stycznia. Nie musimy składać takiego oświadczenia co roku, wystarczy, że raz poinformujemy fiskusa o naszej decyzji. Stawka ryczałtu dla usług krótkotrwałego zakwaterowania wynosi 17%. Przy wynajmie prywatnym mieszkań i domów jest ona dużo niższa i wynosi tylko 8,5%.

Jak więc widać - przy sezonowym wynajmie pokoi i domków wybór opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów nie jest już tak opłacalny, jak w przypadku wynajmu prywatnego mieszkań. Stosując opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przy obliczaniu podstawy opodatkowania nie uwzględniamy żadnych kosztów. Ustawodawca obniżył nam stawkę podatku o jeden procent w stosunku do opodatkowania według skali podatkowej, ale w zamian za to odebrał przywilej obniżania podstawy o koszty, jakie ponieśliśmy na utrzymanie nieruchomości.

Wybierając tę formę należy pamiętać o prowadzeniu ewidencji przychodów. Może to być zwykły zeszyt. Przychody muszą być wpisywane chronologicznie. Podatek obliczamy i wpłacamy do urzędu do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliśmy przychód. Trzeba też pamiętać, że jeśli przedmiotem naszego wynajmu jest składnik majątku wspólnego małżonków, a tylko jeden z małżonków chce w całości rozliczać przychody z najmu, to należy to zgłosić do urzędu skarbowego w formie oświadczenia. I tutaj uwaga! Oświadczenie takie należy składać do 20-go stycznia każdego roku.

Wynajmujemy domek letniskowy turystom. W lipcu uzyskaliśmy przychód z tego tytułu w wysokości 4800 zł. Koszty, jakie ponieśliśmy to: wywóz śmieci 80 zł, energia 150 zł, nowa pościel 200,00 zł. Razem wszystkie koszty wyniosły 350,00 zł.
Obliczenie podatku dla formy opodatkowania według zasad ogólnych
Obliczamy dochód: przychód (4800,00) minus koszty (350,00) równa się 4450,00.
Następnie obliczamy zaliczkę na podatek dochodowy: 4450,00 x 18% =801,00 zł. Pamiętamy o kwocie wolnej od podatku, o ile nie zostaje już ona wykorzystana w innych naszych dochodach (np. z tytułu umowy o pracę lub z tytułu otrzymywania emerytury). Jeśli jednak możemy wykorzystać kwotę wolną od podatku, to pomniejszamy obliczony podatek o 556,02 zł.
Ostateczna kwota należna urzędowi wynosi 245,00 zł (801,00-556,02=244,98).

Obliczenie podatku dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Przychód ewidencjonowany wynosi: 4800,00
Stawka podatku: 17%
Podatek należny do urzędu: 4800,00 X 17% = 816,00 zł

Powyższy przykład pokazuje, że różnica jest bardzo duża, dlatego zanim zaczniemy wynajmować pokoje, trzeba dobrze zastanowić się nad wyborem formy opodatkowania. Istotne jest również to, czy i w jakiej wysokości osiągamy przychody z innych źródeł. Ma to szczególnie duże znaczenie przy wyborze zasad ogólnych, ponieważ musimy obliczyć, czy nie wejdziemy w drugi próg podatkowy, gdzie stawka podatku wynosi 32% od nadwyżki ponad pierwszy próg podatkowy, czyli 85 528,00 zł.